地质灾害通常是指包括自然因素或者人为活动引发的危害人民生命和财产安全的山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害。图1～图6是各类地质灾害的实际照片，在隐藏着地质灾害风险的地段未经任何处理直接建设各类民用建筑，一旦地灾危险降临，必然是具有突发性、毁灭性和大范围特点的破坏。而地质灾害的处理则根据其灾害原因、特点、影响区域及幅度的控制预期选用不同的技术处理手段，会带来百万元级甚至千万级的成本投入；且地质灾害的处理通常是在建筑结构建造前或随同建筑地下工程同步完成、属于施工关键线路，往往会加长项目开发周期。
政府主导的地质灾害风险工作成果对于房地产公司项目开发中的地质灾害风险评估具有一定的指导意义，但是存在如下问题：
1.评估对象的差异：政府主管部门更多是从城市建设层面上认识地质灾害并进行防范及处理，例如深圳市更关注突发地质灾害，当地主要突发地质灾害包括山体滑坡地质灾害和山体崩塌地质灾害；此外政府主导的地质灾害处理工程因此不会局限于某块用地面积内，例如因城市或地区整体降水导致的地面沉降问题会从所评估的影响区域内考虑处理措施。
房地产公司所从事的开发项目通常局限于某块或数块用地，且若突破用地红线会带来非常大的协调难度与防范处理投入，因此对地质灾害风险的防范与控制会更聚焦于地块自身，在获取土地/项目阶段需要对土地地质灾害风险做到合理的评估及防范预测。
2.评估因素的差异：政府主导的评估工作因素只包括山体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝、地面沉降等与地质作用有关的灾害，不能囊括房地产公司所关心的对开发周期和成本目标影响因素，例如某些不良地质作用如污染土、以及隐藏在地下的防空洞。通常房地产公司的评估因素会更广泛。
3.评估有效性的差异：在备案制的大原则下，各地政府主管部门设定了更细致的管理规定及工作流程要求，具体到各个城市的操作的过程差异较大，北京、大连等城市在土地一级开发阶段完成地质灾害评估工作、由国土资源管理部门进行抽查；部分城市在方案复函或后续阶段才完成地质灾害评估及备案工作，例如上海市政府主管部门要求重要项目需单独进行地质灾害危险性评估，并在工规证阶段完成备案；而深圳则取消了地灾评估的备案要求。对于拿地后才启动评估工作的城市，评估成果对房地产公司可研测算来说已经失去时效性，只起到事后评估的作用。
下图是某地产公司在摘牌后发现采空区被迫退地的新闻报道。待拿地后在方案阶段及后续阶段根据政府主管部门的要求通过地质灾害评估或者通过现场勘察发现存在风险，则土地获取后项目不得不面临付出建设周期延长及成本巨大投入、导致财务指标严重恶化的局面，甚至被迫退地。
由于对地质灾害风险的关注角度不同，房地产公司需要利用自身资源或协调外部资源及时探明所针对土地/项目的地质灾害风险或类似情况（不良地质作用、特殊性岩土等）及处理代价，而远洋设计研究院作为地产公司的技术主控部门则要进一步对地质灾害风险或类似情况的技术成因和预计后果进行梳理、辨析，判断何种风险是需要在可研阶段着重关注和提前预警的。表1是对场地内各类地质灾害风险和类似情况要关注状况的分析。
由于土地招拍挂阶段无法进场钻探评估、尚未成立可承担评估费用的项目实体公司，房地产公司通常不会在拿地阶段委托拥有相对应资质的地质灾害评估公司开展地灾评估工作；通过地灾评估公司做评估的方式在现实中难以操作。
鉴于在拿地阶段开展地灾风险调研与防控的必要性，结合真实的操作的可行性，可以在已经深耕发展的城市协调该城市中长期合作的勘察单位协助对用地风险进行排查，例如在北京、海口和西安需要提前判断项目用地与活动断裂带的位置关系；当项目用地可能位于活动断裂带范围时，由勘察单位在该城市地质电子系统中输入用地坐标核查用地与断裂带关系。
对于新进城市，项目公司需要提前调研了解当地存在的风险可能，必要时提前邀请当地某个勘察单位介入、提供相邻场地勘察报告或拟获取土地的专业意见。由于前期没有费用支撑，可在后期勘察工作招投标时考虑在同等价位下（价格不超出最低价的某个百分比）优先中标作为补偿，调动勘察单位协助地块风险排查工作的积极性。图9是济南项目公司在拿地时应注意防范风险的区域。
此外尚需注意的是，即使拿到相邻地块勘察报告或者勘察单位意见，由于深藏于地下的地质变化不可预见、相距较短距离其它项目资料与本地块真实的情况有几率存在大的变数，只有通过直接钻探的方式才能最终确定项目场地内实际地质状况并排查或落实相关风险。建议对位于地质变化较大区域的场地应及早进场勘察。如图10，某项目位于武汉中部石灰岩带附近，拿地阶段项目公司协调长期合作的勘察单位提供了周边的地勘报告，显示基岩均为泥岩；考虑到风险的不确定性，获取土地后项目公司第一时间协调勘察单位入场钻探，发现场地内存在泥岩与石灰岩交错存在，及时展开勘探、基础基坑专项研究等后续工作，为进一步夯实项目建设周期及成本目标奠定了基础。
某项目位于丘陵地带，如图11，场地内部有冲沟（黄线）穿过、且内部高差及与周边市场道路高差较大（详见图12），在土地上市后组织了现场踏勘。
现场踏勘并征询勘察单位意见，明确该地块除以下三种重大风险外，没有其它不可控风险：
1.场地地面标高需要接驳周边市政标高，场地内部需要高回填、回填高度达到40～70m，后期存在地面沉降风险。
对应上述风险并考虑在设计阶段来优化及夯实，经研究论证提出如下技术措施：
1.对于高回填导致的地面沉降风险，由项目公司在回填阶段介入处理。完成原始地貌的测绘后，在回填前拆除并运走原有路面路基、建构筑物、地下基础、河道沟渠、地表植物及表层软土等；回填土材料及回填工艺严格依照国家标准执行，采用强夯做处理；做必要的检测。
2.高边坡进行专项支护设计，按照1:2放坡、并采用土工格栅分层碾压。为保证地块自身不受影响，向政府主管部门申请把边坡移至场地南侧红线.
单体高层建筑优先布置在5座山头开挖处；位于开挖范围外的单体高层建筑采用桩基础。6.
由于地质灾害风险或类似情况（不良地质作用、特殊性岩土等）对项目的建设周期及成本投入有重大影响，甚至严重恶化财务指标，因此就需要对地质灾害风险或类似情况的技术成因和预计后果进行梳理、辨析，在可研阶段着重关注和提前预警。在已经深耕发展的城市能借助长期合作的勘察伙伴能力协助排查，在新入城市则需要搭建共赢机制、提前邀请当地勘察单位协助排查；此外，由于深藏于地下的地质变化不可预见、相距较短距离其它项目资料与本地块真实的情况有几率存在大的变数，直接钻探才是最终确定项目场地内实际地质状况并排查或落实相关风险的有效方式。本文初步研究阐述了地产公司如何有效、前置地防范控制地质灾害及类似问题，期望广大有识之士给予点拨和指导！
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